Malfaçons, entretien, impôts… attention aux surcoûts liés à votre nouvelle maison
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Défauts, entretien, taxes… attention aux surcoûts liés à votre nouveau logement
Mauvaise main d'œuvre, budget d'entretien ou ponction fiscale : retrouvez nos astuces pour réduire les coûts d'un logement neuf, qu'il soit primaire ou secondaire.
Quelques jours pour formuler une offre d'achat, alors qu'il ne s'agit que de quelques heures : pour céder à la frénésie qui s'est emparée du marché intérieur, les acheteurs sont confrontés à de sérieuses déceptions. Ils prennent d'abord le risque de rater une fissure dans la façade, une fosse septique obsolète, ou tout autre vice caché, ce qui les embarquera alors dans de longues procédures judiciaires. « Vous n'imaginez pas la quantité de défauts constatés lors de nos contrôles techniques », confirme Pascale Busch, architecte à Vedène (84) et membre du réseau Adia-experts.
Ce n'est pas tout. Dans l'enthousiasme de quitter un appartement, ces nouveaux propriétaires sous-estiment le coût réel d'une maison, que ce soit pour entretenir la charpente ou entretenir le jardin. De plus, ils n'ont souvent même pas le temps de consulter un artisan sur les travaux qu'ils envisagent. Cependant, l'activité de construction a rebondi de 10 % au premier semestre, tandis que le prix des matériaux s'envolait. Les prix du zinc à eux seuls ont bondi de 12 % et les prix du cuivre de 14 %. Les retards et les surcoûts devraient donc s'accumuler pour les futurs projets. Enfin, si vous n'avez pas encore complètement déménagé de votre premier appartement, cette nouvelle maison pourrait bien avoir, en plus des week-ends, de nombreux jours de congé. télétravail en semaine, il n'en restera pas moins une résidence semi-secondaire, et à ce titre lourdement taxée. Êtes-vous dans de tels cas? Pas de panique : vous trouverez ici des solutions pour réduire la facture.
Entretien : prévoir au moins 1% du prix du bien par an
Volets à repeindre, portail à changer, joints à refaire, etc. Vous devez vous attendre à ce que l'ajout de ces petits travaux représente entre 1 et 1,5 % de la valeur de votre maison chaque année. Encore un peu plus en bord de mer, là où le sel attaque les peintures. Soit, pour une maison de 300 000 euros, un budget de 3 000 à 5 000 euros chaque année, sans compter l'entretien des extérieurs. Il s'agit évidemment d'une moyenne, et vous pouvez vous attendre à des années sans grosses dépenses, pour d'autres très chères.
Ne négligez pas cet entretien, et ne retardez pas trop les interventions. « Cela évitera des dommages trop rapides. Et une maison sans défaut se vend plus vite », rappelle Mickaël Gauduchon, directeur de l'agence Orpi du port de La Rochelle. Pour dégager de l'argent, n'hésitez pas à revoir régulièrement les contrats d'entretien. L'entretien d'une chaudière à gaz, par exemple, ne doit pas coûtent plus de 100 à 150 euros (et 200 à 250 euros pour une formule incluant le changement des pièces défectueuses).De plus, en faisant jouer la concurrence entre fournisseurs, vous économiserez, selon le comparateur LeLynx.fr, jusqu'à 170 euros pour l'assurance habitation, et 150 euros pour l'électricité.
Les vices cachés : ils sont plus nombreux qu'on ne le pense
De 500 à 800 euros : c'est ce que coûte un examen complet d'une maison réalisé par un expert, artisan diplômé ou architecte spécialisé comme ceux du réseau ADIA-experts. Une somme dérisoire, au vu des dépenses qu'elle pourra vous éviter : 300 000 euros de reprise de fondation, par exemple, pour les occupants d'une maison du Val-d'Oise payés 540 000 euros mais craquelés par la sécheresse , et qui n'avait découvert que tardivement le rapport d'expertise commandé par les précédents propriétaires. De 10 000 à 20 000 euros, sinon, pour refaire une charpente qu'une infiltration ou une toiture défectueuse aurait gravement endommagée. « Les nouvelles pièces de bois utilisées doivent ensuite être traitées contre les insectes », rappelle Cécile Beaudonnat, du RDL Beaudonnat à Vernines (63). Et de 50 à 120 euros le mètre carré pour faire refaire une toiture en tuiles poreuses par un couvreur qualifié. Budget porté à 350 euros le mètre carré si c'est l'ardoise du Puy-de-Dôme qui vous abrite !
Bien sûr, certains défauts peuvent être détectés par vous-même. « Attention aux portes qui se coincent à l'ouverture, signe possible d'affaissement », explique Laurent Marmonier, artisan à Poliénas (38). La présence de tuiles cassées devrait également vous alerter. « Tout comme une mousse non nettoyée, ou un faîte de toiture déformé », renchérit Ezeddine Saoudi, architecte expert au Pré-Saint-Gervais (93). De plus, un recours contre le vendeur est toujours possible. Cependant, elle sera longue et incertaine : vous devrez en effet prouver que le défaut de fabrication n'était pas détectable lors de votre achat. Et que le défaut invoqué rend le bien inhabitable, ou réduit son usage au point que vous ne l'auriez pas acheté, ou pas à ce prix.
Diagnostic énergétique : plus fiable, mais aussi plus cher
Voici un progrès appréciable : depuis le 1er juillet, il est terminé les diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés, pour les constructions avant 1948, uniquement à partir des factures des occupants précédents ou, pire, estampillées "vierge", faute de données. Cette fiabilité plus que douteuse pourrait conduire, sans s'en douter, à mettre la main sur l'une des 4,8 millions de crépines thermiques répertoriées. Depuis cet été, les diagnostiqueurs doivent respecter une méthode unifiée (appelée 3CL) de collecte des éléments objectifs, notamment le type de matériaux de construction, le mode et les performances de chauffage, la qualité de l'isolation, ou encore la zone climatique. concerné. Ils devront également estimer la dépense énergétique annuelle moyenne.
Surtout, ce DPE, qui n'était jusqu'à présent qu'informatif, devient exécutoire. En cas d'erreur, la responsabilité du vendeur – et accessoirement celle du diagnostiqueur – pourra être engagée. Vous êtes donc en droit d'exiger le remboursement des travaux effectués pour réaliser la prestation annoncée. « Du fait de ces nouvelles exigences, ce DPE sera plus coûteux à réaliser », prévient Régine Flaunet, gestionnaire du réseau Arliane à Chartres et Dreux (28). Les tarifs devraient augmenter de 30%, pour un coût de 150 à 170 euros, contre 115 à 130 euros jusqu'à présent. Et comme les anciens DPE ne seront valables que jusqu'à fin 2022 pour ceux réalisés entre 2013 et 2017, et fin 2024 pour ceux établis entre 2018 et 2021, il faudra sans doute vérifier.
>> Notre service – Rénovation énergétique : calculez le montant de votre prime CEE pour vos travaux
Chauffage : les chaudières au fioul vouées à disparaître
Ce n'est qu'à la mi-2022, et pas en janvier de la même année, que le remplacement d'une ancienne chaudière fioul sera interdit. Bien entendu, la mesure n'interdit pas la réparation des équipements existants. Et des dérogations pourraient être prévues, dans les cas où le changement de mode de chauffage serait trop coûteux, voire techniquement impossible. Mais si, comme 2,5 millions de propriétaires, souvent situés en milieu rural, vous possédez une telle chaudière, mieux vaut anticiper sa panne définitive et envisager de passer à un autre système de chauffage. Car le fioul reste cher, avec une facture moyenne de 1 800 euros par an pour 100 m² habitables. L'utilisation du gaz, possible si le réseau de distribution n'est pas trop éloigné, ou d'une pompe à chaleur, dans les cas où le débit d'électricité n'est pas limité, sera de 30 à 50 % moins chère.
Quant à l'entretien des modèles, dont un quart ont plus de vingt-cinq ans, son coût augmentera au fur et à mesure que le parc diminuera. Le hic, c'est que l'aide a été réduite. La version de MaPrimeRénov' dédiée aux chaudières est donc réservée uniquement aux ménages modestes ou très modestes, et dans le seul cas des résidences principales. Quant aux certificats d'économie d'énergie (CEE), ils sont d'un petit montant : 218 euros, par exemple, dans le cas d'un ménage aux revenus élevés, sur les 3 500 euros facturés pour l'installation clé en mains d'une chaudière à gaz. avec production d'eau chaude, dans une maison normande. « Tout propriétaire d'un logement achevé depuis plus de deux ans à la date de signature du bon de commande peut toutefois solliciter ces CEE », rappelle Audrey Zermati, directrice de la stratégie chez Effy.
Terrain : l'entretien devient vite ruineux
Quand il s'agit de jardiner, l'enthousiasme des premiers jours s'estompe rapidement. Attention donc à la facture des entreprises missionnées. La tonte du gazon coûte de 20 à 25 euros de l'heure, y compris la location de la tondeuse. Soit, pour 2 000 mètres carrés de terrain, un montant de 1 600 euros par an, dont 160 euros par mois au printemps. C'est pire si c'est un jardin mature que vous avez. Le recours à un paysagiste sera alors requis, pour un coût annuel de 10 000 euros pour 1 500 à 2 000 mètres carrés. « Nous fertilisons le jardin, changeons certaines plantes si nécessaire, prenons soin des arbres, le tout sans produits chimiques », explique Tristan Lamboley, propriétaire d'Accent du Sud à Trets (13). Quant à la taille, elle nécessite l'aide de spécialistes. « Comptez au moins 1 000 euros, découpe et nettoyage compris », poursuit le paysagiste.
A noter également que, si la tonte et les petits travaux de jardinage sont éligibles au crédit d'impôt de 50 % sur les services à la personne, dans la limite de 5 000 euros par an, ceux de taille ou de plantation sont exclus. . Heureusement, il est encore possible d'automatiser certaines tâches, comme la tonte, avec de tout nouveaux robots alimentés par batterie. Comptez un forfait de 60 euros par mois pour 1 000 mètres carrés de terrain, 85 euros pour 2 000 mètres carrés et 120 euros pour 5 000 mètres carrés. « Cela comprend l'installation de la borne de recharge et l'enfouissement du câble conducteur, la location du robot, et l'entretien en pièces détachées. Il suffit d'être là le premier jour, puis on s'occupe de tout », précise Antoine Mayot, d'Espaces Verts Distribution à La Gorgue (59) Peu bruyants (59 décibels), ces robots peuvent être programmés via une application smartphone et suivis par GPS, pour détecter d'éventuels dysfonctionnements.
Location : de quoi payer au moins les charges fixes
Pour se relancer, Airbnb a décidé de recruter de nouveaux propriétaires, de préférence à la campagne, pour lesquels il a créé une nouvelle catégorie de logements, baptisée « Au cœur de la nature ». L'un de ces propriétaires, domicilié à Forcalquier (04), a ainsi reçu un e-mail expliquant que, dans sa commune, "les hôtes peuvent gagner 1 104 euros par mois en partageant leur logement pendant 15 nuits". Sébastien Jeannin, originaire de La Chapelle-Saint-Rémy (72), touche de 6 000 à 7 000 euros grâce à la location, pour cent nuits par an, d'une partie de l'étage de sa maison, une ancienne dépendance du château avec escalier extérieur . « Ces revenus me permettent de financer des travaux, explique-t-il.
La martingale a cependant ses limites. "Je loue rarement l'hiver, car les frais de chauffage sont trop élevés", explique Anne Graviloff, qui loue une partie indépendante, 70 mètres carrés, dans l'ancienne épicerie qu'elle occupe au Cercueil (61). Pour être comme ces heureux propriétaires, encore faut-il pouvoir diviser sa résidence. Sinon, il faudra se résoudre à le louer entièrement, et donc à passer l'été, la période la plus demandée, ailleurs… "Pendant deux à trois mois, un propriétaire peut espérer de 16.000 à 20.000 euros", explique Mickaël Gauduchon. , à La Rochelle (17). Attention cependant, car au-delà de 23 000 euros par an, vous serez soumis au statut contraignant de loueur meublé professionnel. Et la réglementation interdit désormais de louer l'intégralité de votre résidence principale plus de 120 jours par an dans un nombre croissant de villes, dont Arles (13), Hendaye (64) ou Sète (34). Dans le cas d'une résidence secondaire ou semi-secondaire, une déclaration préalable en mairie est même obligatoire, quand ce n'est pas l'autorisation.
Fiscalité : attention au coût d'une résidence semi-secondaire
Que votre nouvelle maison soit une résidence secondaire, ou semi-secondaire car occupée plus activement, vous devrez payer la taxe foncière, mais aussi la taxe d'habitation. Même, dans certaines villes touristiques, la surtaxe logement. Et si la mairie de Batz-sur-Mer (44), sur la presqu'île de Guérande, a décidé de supprimer cette année ce prélèvement, jusqu'ici ponctué au taux minimum de 20%, ceux de Ciboure (64) et d' ;Urrugne (64), au Pays Basque, vient de le porter à son taux maximum de 60%. Quant aux plus-values de revente, taxées à 36,2 %, elles ne seront totalement exonérées qu'après trente ans de détention.
Quand on sait, en plus, que les résidences secondaires ne sont pas éligibles à MaPrimeRénov’, rien de plus tentant donc que de transformer votre maison de campagne en résidence principale. « L'administration est alors très pointilleuse. Il doit s'agir de votre résidence habituelle et effective, occupée au moins la moitié du temps, soit au minimum 183 jours par an », prévient Olivier Rozenfeld, président de Fidroit. L'administration fiscale vérifiera par tous les moyens que votre déménagement est bien réel, via le les factures d'eau et d'électricité, qui doivent correspondre à la consommation supposée des occupants, ou à l'adresse figurant sur vos relevés bancaires Une occupation courte (quelques mois seulement) mais efficace, entre le moment du changement de résidence principale et une éventuelle revente , ne peut cependant vous être reproché.
Les vices cachés et les malfaçons les plus fréquents dans une résidence verte
Trente ans est le délai après lequel une servitude expire si elle n'est plus utilisée. Mais si votre voisin n'a que cette solution pour accéder à son terrain, vous ne pouvez rien faire. Lisez attentivement le titre de propriété et consultez le service de planification avant d'acheter.
- Mauvais diagnostic énergétique
Vingt minutes : c'est le temps passé à établir un diagnostic de performance énergétique (DPE) par certains experts testés par l'UFC-Que choisir. La fiabilité longtemps contestée de ces documents devrait toutefois s'améliorer avec l'adoption de nouvelles méthodes à compter du 1er juillet.
Première cause de litige lors de l'achat d'une maison. Sols argileux, infiltrations d'eau ou matériaux poreux, les causes sont nombreuses et les conséquences parfois graves. Reprendre une maison en sous-sol pour la consolider peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
50 à 120 euros le mètre carré, c'est le prix moyen demandé par un couvreur pour changer des tuiles abîmées. Pour les ardoises de campagne, obligatoires dans certains villages classés, comptez plutôt 350 euros le mètre carré.
- Parquet infesté de pourriture sèche
2 300 communes, notamment dans l'Ouest et le Nord, sont officiellement infestées par la pourriture sèche, un champignon parasite. Un diagnostic est alors obligatoire avant toute vente. Mais, comme le nombre de ces communes ne cesse de croître, n'hésitez pas, en cas de doute, à faire tout de même appel à un expert (200 euros en moyenne).
- Fosse septique défectueuse
Cinq millions de logements ne sont pas raccordés à un système de collecte collective et doivent faire l'objet d'un diagnostic de fosse septique obligatoire en cas de vente. Attention, car si vous devez refaire l'installation, cela vous coûtera en moyenne 5 000 euros.
La piscine, un luxe de plus en plus cher
Il fallait s'y attendre : alors que le marché de la maison s'est réveillé il y a un an, c'est au tour du marché de la piscine d'exploser, avec des ventes en hausse de 27,2 % en 2020. C'est ce qui n'arrangera ni les délais de livraison ni les prix ! Ce petit luxe n'est en effet pas donné : comptez de 18.000 à 30.000 euros (équipement inclus, dont le système de filtration et désinfection et le volet roulant) pour une coque polyester enterrée, et au moins 35 000 euros pour une structure en béton, de taille standard (8×4 mètres ou 9×5 mètres). Montants auxquels il faut ajouter les 300 à 400 euros de taxe d'aménagement.
Avant de signer le bon de commande, attendez l'expiration du délai de recours de deux mois après la déclaration en mairie. "Et n'hésitez pas à demander l'attestation professionnelle d'assurance décennale, même si elle est normalement obligatoire", conseille Nathalie Saget, directrice de Diffazur, membre de la Fédération des professionnels de la piscine. Même si vous installez un bassin hors sol, la jurisprudence considère que de telles structures bénéficient également du délai de dix ans. Comptez, enfin, environ 750 euros de coût d'entretien pour un bassin de 40 mètres cubes, dont 300 euros pour chauffer l'eau et prolonger son utilisation et une bonne cinquantaine d'euros pour terminer le remplissage, jusqu'à un tiers par an. Le robot nettoyeur coûtera jusqu'à 1 200 euros sur une durée de vie de cinq à dix ans. Dernier surcoût : l'ajustement de vos taxes locales. « De tels équipements augmentent la taxe foncière de 5 à 10 % », indique Karl Toussaint du Wast, de Netinvestment.