Logement : ce que change pour vous le nouveau diagnostic de performance énergétique
Il s'agit d'une réforme importante pour les professionnels du bâtiment … mais aussi pour les particuliers, même s'ils ne le savent pas encore. L'article 79 de la loi Elan de novembre 2018 rend le diagnostic de performance énergétique (DPE) opposable à partir du 1er janvier 2021. Ce document, qui donne une estimation de la consommation énergétique d'une maison et de son taux d'émission de gaz à effet de serre, se veut un rappel pour informer l'acheteur ou le locataire potentiel de la performance du bien qu'il est sur le point d'acheter ou de louer. Il en résulte l'attribution d'un label énergétique (allant de A pour les logements les plus performants à G pour les logements les plus énergivores et les plus émissifs).
Pour le moment, le DPE n'a qu'une valeur informative. L'acheteur ou le locataire ne peut donc se prévaloir des informations qu'il contient à l'encontre du vendeur ou du bailleur. Mais à partir du 1er janvier 2021, le vendeur – ou le bailleur – engagera donc sa responsabilité contractuelle lors de la réalisation d'un DPE et l'acheteur – ou le locataire – pourra obtenir une indemnisation en cas de défaillance, faute ou & # 39; faute. Hormis certaines informations qu'il affichera, le nouveau DPE aura donc la même opposabilité que tous les autres diagnostics fournis lors d'un transfert de propriété.
Mais pour le rendre exécutoire, il fallait encore le rendre fiable et lisible. Car un certain nombre de dispositions à venir – issues de la loi énergie et climat pour beaucoup – s'appuieront sur les résultats du DPE, notamment en matière de lutte contre les crépines thermiques. Avec, en vue, l'éventuelle interdiction de location de ces biens trop énergivores. Le gouvernement entend alors en faire un outil de communication publique et un soutien aux politiques de rénovation. Un vaste programme, qui s'est concrétisé le mardi 3 mars, avec la présentation au Conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique (CSCEE) de deux projets de décrets exposant les évolutions du nouveau DPE. Le premier concerne la mise en place et l'utilisation du diagnostic, ainsi que l'affichage de ses résultats dans des annonces et des baux immobiliers; le second se réfère à la durée de validité du DPE déjà réalisé. Ces deux décrets seront ensuite suivis de plusieurs projets de décrets.
Fiabilité des résultats
Quelles sont donc les principales nouveautés? La fiabilité des résultats, d'abord. Pour le moment, il existe deux façons de calculer le label énergétique d'un logement: via la méthode dite conventionnelle, qui repose sur une analyse des caractéristiques du bâtiment (isolation, matériaux de construction, chauffage et méthodes de production eau chaude , etc.) et la méthode dite de la «facture». Comme son nom l'indique, il est basé sur l'analyse des factures énergétiques des logements. Jugée trop dépendante de la composition du ménage et du mode de consommation de ses occupants, cette seconde méthode est définitivement abandonnée, dans la nouvelle version du DPE.
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Deuxième changement majeur: prise en compte des nouvelles consommations énergétiques. Jusqu'à présent, seuls trois postes de consommation étaient pris en compte pour déterminer la consommation annuelle d'un logement: le chauffage, le refroidissement et la production d'eau chaude sanitaire. Conformément à la directive européenne sur la performance des bâtiments, le nouveau DPE intégrera deux nouveaux usages: l'éclairage et la ventilation. Un autre indicateur sera alors ajouté: celui de la capacité du bâtiment à bien réagir aux épisodes de forte chaleur. La forme et la méthodologie de fixation de cet indicateur seront intégrées dans les décrets d'application relatifs à la méthode d'élaboration du DPE.
Le DPE comme outil de communication
Après fiabilité technique, lisibilité. Pour renforcer le DPE et en faire définitivement un outil décisif pour la réalisation des travaux, le gouvernement souhaite le rendre plus accessible aux ménages. Pour cela, ses résultats doivent être diffusés plus largement. Ainsi, conformément à la loi sur l'énergie et le climat, certaines informations contenues dans le diagnostic doivent être affichées sur les annonces et les baux immobiliers, en cas de cession. En plus du label énergétique – qui donne donc une indication de la quantité d'énergie consommée par le logement – les annonces immobilières – en agence comme en ligne – doivent afficher le label climatique à partir de 2021, qui fait référence à la performance du logement avec en ce qui concerne ses émissions de gaz à effet de serre.
Autre obligation: celle d'afficher sur les annonces immobilières et dans les contrats de location une estimation de la dépense énergétique théorique du logement, à partir de 2022. Un moyen de mieux informer les acheteurs ou locataires potentiels sur les futures dépenses énergétiques du logement qui & # 39; & # 39 ; ils visent et les encouragent à commencer à travailler, si nécessaire. En revanche, si des recommandations de travaux apparaissent sur le nouveau DPE, la réforme prévoit de supprimer l'affichage de leur coût estimé. Une décision regrettable pour certains acteurs de la rénovation, qui ont considéré ce paramètre financier comme déterminant dans la réalisation des travaux. L'arbitrage, cependant, est en partie justifié par le fait que les prix des matériaux et des opérations changent rapidement, rendant rapidement obsolète toute gamme estimée.
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Enfin, pour introduire l'obligation d'effectuer des travaux dans les passoires thermiques d'ici 2028 (obligation reportée à 2033 pour les copropriétés en difficulté), la réforme prévoit une obligation finale. Les annonces et les baux immobiliers doivent indiquer à partir du 1er janvier 2022 l'obligation de ne pas dépasser le seuil de 330 kWh d'énergie primaire par mètre carré par an, cette contrainte devenant effective au 1er janvier 2028 – ou 2033 pour les copropriétés en difficulté. Reste à savoir si cette obligation sera limitée aux seuls logements qui dépassent actuellement ce seuil de consommation ou si elle sera généralisée à l'ensemble du parc. Un décret doit également préciser les détails exacts à afficher, selon le cas.
Durée de validité réduite des anciens DPE
Comment l'ancien et le nouveau DPE coexisteront-ils maintenant? Les nombreuses modifications des paramètres de détermination du label énergétique des logements conduiront évidemment à des disparités significatives dans les résultats, selon l'année de diagnostic. Cependant, le nouveau DPE sera applicable à partir de janvier prochain. Dans un souci d'harmonisation et pour laisser le temps à la société des diagnosticiens de démarrer, le gouvernement propose de réduire la durée de validité des diagnostics déjà effectués. Et propose une calibration de ce dépassement anticipé, en fonction de l'année de réalisation du DPE. Les plus anciens, ceux fabriqués jusqu'à la fin de 2017, expireront au plus tard le 1er janvier 2023. Les plus récents, fabriqués depuis le 1er janvier 2018, resteront valables jusqu'à la fin de 2024. Après cette période, un DPE de nouvelle génération doit être atteint. Ces nouveaux DPE conserveront enfin leur validité actuelle, à savoir 10 ans.