Les loyers des logements ne sont ni suspendus ni réduits

Les déclarations actuelles des pouvoirs publics ne doivent ni inquiéter les propriétaires de logements ni rassurer leurs locataires: elles ne les concernent pas!

En effet, à cet instant – la situation sans précédent, permettant moins que jamais de lire l'avenir – aucune mesure n'a été prévue ni même annoncée en matière de location de logements. Par conséquent, les loyers et charges du mois d'avril doivent être payés en totalité, et ce à la date mentionnée dans le contrat de location..
Les réductions de salaires, pas plus que la notion de «force majeure», ne peuvent a priori permettre aux locataires de se soustraire au paiement en tout ou en partie; tout article non payé peut faire l'objet d'un litige.

La baisse inévitable des rémunérations posera cependant de (grandes) difficultés à de nombreux locataires, dont certains ne pourront pas payer tout ou partie de leur loyer. Pour éviter les litiges, il est conseillé de contacter son bailleur en fin de mois pour négocier un report de paiement et mettre en place un étalement des montants dus.
Les propriétaires ont tout à gagner à être accommodants en cette période très difficile, par solidarité mais aussi parce qu'un litige locatif est nécessairement long, laborieux et coûteux.

Certains loyers commerciaux peuvent faire l'objet d'un report

La mesure d’urgence de l’État n’affectera pas tous les locataires. Ceux qui seront exclus mais qui auront été les plus durement touchés par la crise pourront tenter de négocier avec le bailleur, notamment en invoquant la notion de «force majeure».

Une mesure officielle de report de loyer … mais limitée et à définir

Parmi les mesures annoncées le lundi 16 mars 2020 par le président de la République, certaines visaient à protéger les PME; il s'agit notamment de la suspension des loyers de certains loyers commerciaux.

Un peu plus précisément, le loi d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, publié le 24 mars 2020, prévoit d'autoriser le gouvernement à décider de toute mesure:

"Permettre de reporter totalement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité relatifs aux locaux professionnels et commerciaux et de lever les pénalités financières et suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d'être appliquées en cas de non-paiement de celles-ci les factures, au profit des microentreprises, au sens du décret n ° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères de détermination de la catégorie d'adhésion d'une entreprise pour les besoins de l'analyse statistique et économique, dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie ";

Cela concerne les personnes et les entreprises exerçant une activité économique particulièrement affectée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de covid-19 et les mesures prises pour limiter sa propagation.

En pratique :

• la mesure ne concerne que les loyers des locaux professionnels et commerciaux;
• les seules entreprises qui devraient être touchées sont celles qui:
  • d'une part, emploient moins de 10 personnes;
  • d'autre part, avoir un chiffre d'affaires annuel ou un bilan Conseil Chauffage ne dépassant pas 2 millions d'euros.

Il reste donc à déterminer le degré d'allocation de l'activité (quelle baisse de chiffre d'affaires?) Nécessaire pour bénéficier de la mesure; ce point devrait être clarifié dans les prochains jours.

Les personnes et entreprises concernées:

• ne peut s'inquiéter en cas de loyers impayés et de charges locatives pour la période allant du 12 mars 2020 à l'expiration de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. Plus précisément, durant cette période, les particuliers et les entreprises ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, dommages et intérêts, pénalité, exécution de la clause de résiliation, clause pénale ou toute clause prévoyant la déchéance, ou activation de garanties ou cautions, en raison du non-paiement les loyers ou charges locatives relatifs à leurs locaux professionnels et commerciaux;
  
• peut bénéficier d'un report ou d'un étalement du loyer … Ce qui signifie que le loyer n'est pas annulé… ce qui est donc moins avantageux que la suspension pour un temps mentionné!

Le recours à la notion de «force majeure» est possible mais complexe et incertain

Hormis la mesure de suspension ou de report spécifique spécifiquement prévue, le locataire d'un local commercial est dans la même situation que le locataire d'un logement; il doit payer intégralement ses loyers et charges à la date fixée dans le contrat.

Cependant, la notion de "force majeure", c'est-à-dire un événement qui échappe au contrôle de l'une des parties, qui est imprévisible et irrésistible … et qui permet le report ou l'annulation d'une obligation sans pénalité, pourrait selon certains spécialistes soient valablement invoqués par un locataire:

• qui voyaient leur activité interdite par la loi et ne pouvaient donc pas exercer;
• qui a vu son chiffre d'affaires baisser drastiquement et ne peut donc pas payer à cause de l'épidémie et de ses conséquences.

Dans ce cas, un locataire pourrait demander à son bailleur la suspension des loyers et charges pendant la période critique ou au moins un report et la mise en place d'un calendrier de remboursement échelonné. En cas d'échec d'un règlement amiable, seul le juge peut décider si le locataire est justifié ou non de demander la suspension / le report des loyers.

En général, les bailleurs de locaux commerciaux et professionnels qui peuvent le faire sont invités à prendre en compte la situation et à suspendre autant que possible les loyers lors de l'urgence sanitaire et de l'accouchement puis à négocier un remboursement à tempérament de la dette locative.; c'est par exemple le sens de la position prise par le président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).

Sources: